Cum sa faci o achiziție imobiliară?

Cuprins:

1. Introducere

2. La ce să fii atent

3. Modalități de plată

4. Experiența personală

5. Încheiere

Introducere

Este vorba despre o investiție sau despre un imobil destinat locuirii?

Chiar și în cazul în care este achiziționat pentru a fi locuit, există câteva sfaturi care pot ajuta să eviți să plătești mai mult decât valorează în mod real proprietatea.

Așa cum se întâmplă în majoritatea investițiilor, dacă nu în toate, este o diferență între valoare și preț.

Prețul unei proprietăți este puternic influențat de cerere și ofertă, precum și de alte evenimente cum ar fi cutremurele, războaiele sau evenimentele de tip "black swan".

Pe de altă parte, valoarea unei proprietăți este evaluată prin diverse metode, cum ar fi numărul de ani necesari pentru a amortiza investiția prin închirierea acesteia.

Această abordare de calcul este deosebit de utilă în cazul achiziționării unei locuințe pentru a ne asigura că nu cădem în capcana achiziționării mai mult de sentimente decât de evaluarea reală a investiției.

Un randament considerat bun este atunci când perioada necesară pentru amortizarea investiției prin închiriere este sub 15 ani (echivalentul a 15 * 12 = 180 de luni).

Menționez că în continuare voi discuta în special despre piața imobiliară din București, deoarece aici locuiesc și am o cunoaștere mai detaliată a acestei piețe.

La ce să fii atent

Câteva lucruri esențiale în achiziționarea unui imobil:

• locația, locația, locația 😂😂

• anul de construcție / risc seismic

• vecinii

• calitatea construcției, calitatea spațiilor comune

• proximitatea de metrou și de alte mijloacele de transport în comun

• parcuri, centrele comerciale/mall-urile, școli, grădinițe

• amplasarea (etaj în bloc, poziționarea ghenei de gunoi etc)

• nr. camere/compartimentare/confort

• reabilitare, HVAC

• viitoare dezvoltări în zonă/ perspectiva de îmbunătățire

• momentul achiziției

Să luăm acum pe rând punctele:

• Locația este de o importanță covârșitoare, deoarece determină în cea mai mare măsură valoarea unui apartament. De exemplu, o garsonieră veche cu puține îmbunătățiri, situată în zona Universitate din București, poate fi mai căutată decât o garsonieră nouă și complet echipată, dar situată la periferia orașului, de exemplu, în Militari Residence. Acest aspect influențează în timp atât prețul, cât și valoarea imobilelor care sunt în căutare, cu posibilitatea unei aprecieri mai mari. Un alt factor semnificativ este proximitatea de familie. Personal, acordăm o importanță deosebită acestui aspect atunci când facem o achiziție imobiliară, ținând cont de posibilitatea de a ajunge cât mai repede la părinți și rude.

• În București, anul construcției este un factor distinctiv, fiind adesea marcat de cutremurul din '77. Astfel, blocurile edificate după acest eveniment sunt în mod evident mai căutate, reflectându-se și în diferența de preț față de cele construite înainte de cutremur. Datorită riscului seismic, blocurile din București au un anumit grad de risc seismic, ceea ce poate influența posibilitatea de închiriere a acestora (blocurile cu Rs 1, cunoscute și sub denumirea de blocuri cu bulină roșie, nefiind eligibile pentru închiriere). De asemenea, această categorie de blocuri nu este acceptată pentru obținerea unui credit ipotecar.
  

• Vecinii - este important să cunoști apriori vecinii, deoarece este dificil să faci modificări semnificative în această direcție.
  

• Calitatea construcției și a spațiilor comune este adesea evidențiată în timp, însă poți obține informații suplimentare de la vecini în legătură cu aceasta. În cazul unui bloc nou, cercetarea altor imobile construite de același dezvoltator poate oferi o perspectivă mai clară. De asemenea, consultația cu un specialist, precum un structurist sau un arhitect, poate fi de ajutor în evaluarea calității imobilului. Starea spațiilor comune reflectă semnificativ atmosfera din comunitatea respectivă din blocul/complexul locativ.
  

• În București, apropierea de o stație de metrou este unul dintre cele mai căutate aspecte atunci când vine vorba de o proprietate imobiliară. Distanta maximă acceptată până la metrou este de aproximativ 15 minute de mers pe jos, iar o distanță considerată excelentă este sub 10 minute. În plus, este un avantaj dacă, pe lângă metrou, există și diverse alte mijloace de transport în comun disponibile în zonă.
  

• Parcuri, centrele comerciale/mall-urile, scoli, grădinițe - Nevoile și dorințele în ceea ce privește locuința diferă în funcție de profilul fiecărei persoane care caută un imobil, motiv pentru care este important să te asiguri că ai facilitățile necesare în apropiere.
  

• Amplasarea (etaj in bloc, poziționarea ghenei de gunoi, gradul de însorire) - De obicei, parterul, demisolul și ultimul etaj sunt considerate dezavantajoase într-un bloc. Aceste inconveniente pot fi legate de temperaturi mai scăzute iarna la parter sau de riscul de inundație la ultimul etaj, în cazul unor probleme la acoperiș. Cu toate acestea, există și câteva avantaje notabile, cum ar fi accesul rapid la parter, ideal pentru persoanele în vârstă care nu doresc să folosească liftul sau să urce pe scări. Privilegiul de a locui la ultimul etaj constă în priveliștea pe care o oferă, în special dacă zona înconjurătoare este verde sau prezintă un peisaj frumos. De asemenea, nivelul de expunere la soare este un factor important pentru mulți, deoarece oamenii își doresc să beneficieze de lumină naturală pe parcursul zilei. Acest aspect este deosebit de benefic în sezonul rece, dar poate necesita utilizarea aerului condiționat în timpul verii. În cazul blocurilor mai vechi, în care ghena de gunoi se află în interiorul clădirii, este recomandabil să eviți apartamentele situate în imediata vecinătate a ghenei, deoarece pot exista mirosuri nedorite.
  

• nr camere/compartimentare/confort - Un alt aspect este dat de numărul de persoane care vor locui în imobil, care de obicei corespunde cu numărul de camere (în special atunci când se achiziționează imobilul cu un credit, este recomandabil să nu depășim cu mult această "regulă" pentru a evita să ne îndatorăm prea mult). Diferența de preț între un apartament cu două și unul cu trei camere nu este adesea mare în cazul apartamentelor vechi, însă poate fi mai semnificativă în cazul celor noi. De asemenea, apar diverse cerințe legate de amenajare, cum ar fi preferința pentru o bucătărie închisă sau un open space, sau tipul de compartimentare a apartamentului (decomandat, semidecomandat, circular).
  

• reabilitare - Pentru blocurile vechi, este important să fie anvelopate, astfel încât să fie eficientizate din punct de vedere energetic. În ceea ce privește sistemul HVAC (încălzire, ventilație și aer condiționat), imobilele echipate cu o centrală termică (de bloc sau de apartament) sunt adesea mai căutate decât cele care depind de sistemul de termoficare din București. Prezența unui sistem de aer condiționat reprezintă, de asemenea, un avantaj pentru un imobil și devine din ce în ce mai mult o normă în piața imobiliară din București.
  

• viitoare dezvoltări în zonă/ perspectiva de îmbunătățire - Este bine să iei în considerare și viitoarele dezvoltări în zonă, inclusiv îmbunătățiri ale infrastructurii, etc. Aceste progrese pot contribui la creșterea valorii imobilului, dar există și posibilitatea de a se produce o suprapopulare a locației respective.
  

• momentul achiziției - Există un articol pe blog despre ciclurile economice. Similar anotimpurilor - iarna, primăvara, vară și toamna - ciclurile economice au un ritm. În domeniul imobiliar, un ciclu obișnuit durează în jur de 16-18 ani, însă nu există reguli fixe, ci acest interval poate varia în funcție de o serie de factori.

Există câțiva factori care par să aibă o greutate semnificativă, dar care, în final, nu sunt atât de determinanți (elemente precum gresia, parchetul, mobilierul, culoarea pereților - toate acestea pot fi ușor modificate).

Un sfat cunoscut în domeniu este să achiziționezi cea mai puțin atrăgătoare casă de pe cea mai atractivă stradă.

Este ideal să consulți un specialist pe parcursul căutării unui imobil, astfel încât să obții informații precise despre ceea ce cauți (deoarece nu toți suntem experți în domeniul imobiliar, iar alții dedică 6 ani de facultate pentru aceasta 😂😂).

De asemenea, un agent imobiliar pentru care ai primit recomandări poate fi de ajutor în procesul de achiziție.

Nu toate criteriile menționate mai sus trebuie să se potrivească și la tine, suntem diferiți cu nevoi diferite, astfel ca nu există reguli strict stabilite, dar exista un fel de ghidare în acest sens.

Modalități de plată a imobilului:

• Cash

• Credit

• Rate dezvoltator

Cash - Aici, procesul se desfășoară mai rapid decât în cazul unui credit, iar avantajul constă în posibilitatea de a negocia un preț mai bun sau de a obține beneficii suplimentare (cum ar fi includerea unei boxe în preț sau parcare la jumătate de preț etc.).

Totuși, un posibil risc poate apărea atunci când achiziționezi un imobil în stadiul de proiect, plătind 100% din sumă înainte.

Cu toate acestea, această abordare îți poate aduce beneficii sub forma unor prețuri preferențiale.

Credit - Există mai multe opțiuni aici, fiecare cu avantajele și dezavantajele sale. De la un program susținut de stat numit acum Noua Casă, până la credite ipotecare, credite de nevoi personale, etc.

Câteva aspecte importante de luat în considerare includ: valuta în care este contractat creditul ar trebui să coincidă cu cea în care primești salariul, rata de îndatorare să nu depășească 45% (ideal să nu depășească 25%), și este benefic să faci plăți anticipate pentru a reduce perioada creditului în primele etape.

Înainte de a obține un credit, este indicat să analizezi un grafic de rambursare pentru a înțelege cu exactitate sumele implicate.

O regulă generală de îndatorare este să te raportezi la venitul familiei pe o perioadă de 4 ani.

Rate dezvoltator - În ultimii ani, o altă opțiune pentru achiziționarea unui imobil a devenit din ce în ce mai populară - achitarea ratelor către dezvoltator pe o perioadă de 5-10 ani.

Negocierea achiziției, când discutăm de credit, se poate obține o reducere de 3-6% din prețul inițial. În procesul de negociere, perioada în care imobilul a fost listat joacă un rol semnificativ.

De asemenea, notarul are o importanță deosebită pentru a se asigura că toate documentele sunt în ordine, astfel că alegerea acestuia trebuie făcută cu atenție.

Experiența personală

Am ales o locație pentru achiziționarea unui imobil care îndeplinea criteriile personale: fiind în proximitatea părinților și rudelor, aproape de un mall,  aproape de un parc și de o stație de metrou. Cu toate acestea, prețul a fost puțin mai ridicat decât valoarea reală a imobilului (conform regulilor menționate mai sus). Procesul de căutare a durat puțin peste un an, iar în aspectele tehnice, am beneficiat de sfaturile unui prieten arhitect pe parcursul achiziționării imobilului.

Încheiere:

Pentru mai multe informații puteți urmări un podcast de al lui Adrian Asoltanie pe aceasta tema aici.

În încheiere doresc sa vă las cu un verset pe care l-am găsit referitor la acest subiect, este din Proverbe 19:21 : “Omul face multe planuri în inima lui, dar hotărârea Domnului, aceea se împlinește.”

Surse:

https://www.youtube.com/watch?v=UaaDLK-UmCY&ab_channel=AdrianAsoltanie

freepik.com