Investiții imobiliare

Cuprins:

1. Introducere

2. Tipuri de imobiliare

3. Concluzie

Introducere

Imobiliarele reprezintă un subiect foarte familiar pentru români, fiind adesea primul lucru la care se gândesc când aud cuvântul "investiție". În 2021, 95,3% din populația României deținea o proprietate personală, situându-se pe primul loc în Europa. Datorită prevalenței acestui subiect, dorim să-l dezvoltăm mai mult. Am discutat deja în două articole anterioare despre cum să faci o achiziție imobiliară și cum să accesezi un credit pentru un imobil. În acest articol, ne vom concentra pe aspectele investiționale.

Opiniile unor persoane influente pe acest subiect:

Iancu Guda - Consideră că în România există prea mulți bani blocați în imobiliare. Este de părere că ar trebui să investești în imobiliare doar dacă poți recupera investiția în aproximativ 10 ani pentru a fi considerată de succes; altfel, este mai bine să te orientezi către bursă sau fonduri mutuale, care oferă randamente suficiente pentru a-ți dubla banii în același interval de timp. Sau, de ce nu, să combini cele două opțiuni.

Dave Ramsey - Este pasionat de imobiliare, dar nu cu orice preț. O mare parte din averea sa este investită în imobiliare. El recomandă să investești doar cu cash și să consideri imobiliarele ca o completare la fondul de pensionare. De asemenea, consideră că propria casă este o investiție și este benefic să fie plătită anticipat pentru a acumula avere.

Adrian Asoltanie - Puternic influențat de Dave Ramsey, Adrian este un adept al investițiilor imobiliare. Preferă investițiile realizate cu cash și are o mare parte din averea sa investită în imobiliare. Pentru Adrian, un randament dorit în sectorul imobiliar presupune amortizarea investiției în 15-16 ani.

Avantaje general valabile:

• Locația: Dacă imobilul se află într-o locație bună, acesta se va aprecia în timp.

• Valoare și chirie: În condiții ideale, valoarea imobilului se apreciază și chiria crește dacă este închiriat.

Dezavantaje general valabile:

• Locația: În caz de război sau cutremur, nu poți muta imobilul.

• Întârzieri ale chiriei și întreținerii: Chiria, întreținerea și utilitățile pot să nu fie plătite la timp.

• Potențiale pagube: Chiriașii pot provoca daune imobilului.

• Perioade nelocuite: Pot exista perioade în care imobilul este nelocuit.

Înainte de a discuta despre tipurile de imobiliare, trebuie să avem în vedere tipul de chiriaș pe care îl vizăm dacă dorim să închiriem, sau profilul cumpărătorului dacă intenționăm să vindem ulterior la un preț mai mare (flip).

Indiferent de tipul de imobiliare, este esențial să te documentezi temeinic și să consulți specialiști pentru aspecte precum:

• locația

• anul de construcție / risc seismic

• vecinii

• calitatea construcției, calitatea spațiilor comune

• proximitatea de metrou și de alte mijloacele de transport în comun

• parcuri, centrele comerciale/mall-urile, școli, grădinițe

• amplasarea (etaj în bloc, poziționarea ghenei de gunoi etc)

• nr. camere/compartimentare/confort

• reabilitare, HVAC

• viitoare dezvoltări în zonă/ perspectiva de îmbunătățire

• momentul achiziției

Tipuri de imobiliare

Investițiile imobiliare pot fi clasificate în mai multe tipuri, fiecare având caracteristici specifice și oferind diferite oportunități și riscuri. Iată principalele tipuri de investiții imobiliare:

1. Investiții rezidențiale:

Aceasta reprezintă cea mai frecventă modalitate de investiție imobiliară. Cele mai căutate locații sunt în orașele mari și universitare, cu acces rapid la puncte importante din țară sau din străinătate (granițe, aeroporturi, infrastructură dezvoltată). Investiția implică achiziționarea de apartamente pentru închiriere sau revânzare la un preț mai mare.

Avantaje

• În condiții ideale, valoarea imobilului se apreciază și chiria crește.

• Generarea unui venit constant, cu implicare moderată.

Dezavantaje:

• Administrarea chiriașilor și a proprietății.

• Posibile daune provocate de chiriași.

2. Investiții comerciale:

 Spații comerciale: Magazine, centre comerciale și alte spații destinate activităților de retail.

Avantaje:

• În condiții ideale, valoarea proprietății și chiria tind să crească.

•  Generare de venit constant, cu implicare moderată.

• Venitul obținut din chirii este, de obicei, mai mare decât în cazul investițiilor rezidențiale.

• Fluctuația chiriașilor este mai mică comparativ cu investițiile rezidențiale.

Dezavantaje:

• Administrarea chiriașilor și a proprietății poate fi complicată.

• În perioade de recesiune economică, este posibil să nu găsești chiriași.

• Locația trebuie să fie centrală sau să aibă un flux mare de persoane, ceea ce adesea implică un preț de achiziție mai mare.

3. Investiții în terenuri si parcări:

Le-am grupat împreună deoarece ambele pot fi închiriate și vândute.

Avantaje:

• Investiția necesară după achiziție și pagubele provocate de chiriași sunt minime comparativ cu proprietățile rezidențiale sau comerciale.

Dezavantaje:

• Se vând mai greu în multe cazuri.

• Necesită o bună intuiție pentru alegerea locației.

• Aprecierea valorii este mai mică decât în cazul investițiilor comerciale sau rezidențiale.

• Chiriile nu sunt de obicei la fel de profitabile ca în cazul investițiilor comerciale sau rezidențiale.

4. Investiții în proprietăți de închiriere pe termen scurt:

Locuințe de vacanță: Proprietăți destinate închirierii pe termen scurt, de exemplu prin platforme precum Airbnb sau Booking.com.

Avantaje:

• În condiții ideale, valoarea proprietății și chiria poate crește.

• Veniturile sunt, de obicei, mai mari decât cele obținute din proprietăți rezidențiale sau comerciale.

Dezavantaje:

• Pot apărea daune provocate de chiriași.

• Venitul este mai fluctuant decât în alte tipuri de investiții imobiliare.

• Implicarea în managementul proprietății și al chiriașilor este considerabil mai mare comparativ cu proprietățile rezidențiale sau comerciale; aceasta include curățenia și administrarea aplicațiilor de închiriere.

• Imobilul necesită îmbunătățiri regulate pentru a rămâne competitiv pe piață.

5. Investiții în REIT-uri (Real Estate Investment Trusts):

   REIT-uri: Fonduri imobiliare care permit investitorilor să investească și să obțină expunere la piața imobiliară fără a deține direct proprietăți.

Avantaje:

• Permite diversificarea portofoliului, incluzând investiții imobiliare.

• Nu necesită o sumă mare de bani inițial.

• Oferă granularitate în investiții.

• Posibilitatea de a vinde și cumpăra rapid (lichiditate).

• Nu necesită expertiză specifică în domeniul imobiliar.

Dezavantaje:

• Profiturile sunt de obicei mai mici comparativ cu deținerea directă a proprietăților imobiliare.

• Nu ai posibilitatea de a locui în imobilul respectiv, deoarece deții o fracțiune din mai multe imobile.

• Nu poți vedea fizic fracțiunea pe care o deții (nu poți pune mâna pe ea) 😊.

• Exemplar de REIT (nu reprezintă recomandare de investiție) din SUA: Realty Income.

Concluzie

Este important să recunoaștem că majoritatea investițiilor imobiliare nu generează venituri pasive și necesită adesea cunoștințe specifice în domeniu (cu excepția REIT-urilor).

Aceste tipuri de investiții oferă o gamă largă de oportunități pentru investitori, fiecare având propriile avantaje și riscuri. Alegerea tipului de investiție depinde de obiectivele financiare, toleranța la risc și cunoștințele investitorului.

Resurse:

1. https://www.euronews.ro/articole/romania-pe-primul-loc-in-topul-tarilorcu-cei-mai-multi-proprietari-din-uniunea-eu, vizitat 15 Iulie 2024

2. https://imobiliarium.ro/imobiliarium-podcast-ep-2-iancu-guda-reguli-de-aur-pentru-a-deveni-proprietar-sau-investitor-in-imobiliare/, vizitat 15 Iulie 2024

3. https://www.ramseysolutions.com/retirement/how-to-invest-in-real-estate, vizitat 16 Iulie 2024

4. https://www.realtyincome.com, vizitat 16 Iulie 2024

5. https://iancuguda.ro, vizitat 16 Iulie 2024

6. https://www.ramseysolutions.com, vizitat 16 Iulie 2024

7. https://adrian.asoltanie.com, vizitat 16 Iulie 2024

8. Chatgpt, vizitat 15 Iulie 2024

9. freepik.com, vizitat 15 Iulie 2024